Nach dem Kauf einer Immobilie zeigen sich häufig Mängel, die vor Vertragsschluss nicht erkennbar waren. Dann stellt sich die Frage, ob Käufer Rechte geltend machen können oder ob Verkäufer sich auf einen Haftungsausschluss berufen dürfen.

Die Kanzlei Michaeli in Berlin berät Käufer und Verkäufer bei rechtlichen Fragen rund um Mängel nach dem Immobilienkauf, Gewährleistung, arglistige Täuschung, Aufklärungspflichten und Ansprüche aus dem Immobilienkaufvertrag.

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Typische Problemfälle beim Immobilienkauf

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​​Gerade beim Erwerb von Bestandsimmobilien kommt es häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen wegen versteckter Mängel. Gewährleistungsansprüche bestehen in der Regel nur dann, wenn bestimmte Beschaffenheiten ausdrücklich vereinbart wurden oder wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat.

 

Typische Fälle, bei denen ich Mandanten berate, sind:

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Feuchtigkeit und Schimmel: Kellerfeuchtigkeit oder Schimmelbefall treten oft erst nach Vertragsabschluss zutage. Ich vertrete Sie insbesondere dann, wenn der Verkäufer Schäden verschwiegen oder verharmlost hat.

 

Fehlende Baugenehmigung: Nicht genehmigte Umbauten oder Schwarzbauten können zu teuren Rückbaumaßnahmen führen. Ich kläre für Sie, ob der Verkäufer seine Informationspflicht verletzt hat.

 

Schädlingsbefall: Holzbock, Termiten oder andere Schädlinge stellen einen erheblichen Mangel dar. Ich prüfe, ob der Verkäufer hierüber Kenntnis hatte und ob er Sie hätte aufklären müssen.

 

Problembelastete Nachbarschaft: Auch Querulanten oder störende Nachbarn können die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich beeinträchtigen. Wenn der Verkäufer Sie darüber nicht informiert hat, mache ich Ihre Rechte geltend.

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Ihre Rechte bei verschwiegenen Mängeln

​Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, stehen Ihnen nach dem Gesetz verschiedene Ansprüche zu:

 

Schadensersatz: Ersatz der Kosten für die Mangelbeseitigung

 

Minderung: Nachträgliche Reduzierung des Kaufpreises

 

Rücktritt oder Anfechtung: Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags – insbesondere bei schwerwiegenden Mängeln wie Asbest oder Schwarzbauten

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Meine Beratung im Immobilienrecht

Ich verfüge über fundierte Kenntnisse bei der Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen im Zusammenhang mit Immobilienmängeln. Dabei habe ich stets die wirtschaftlichen Interessen meiner Mandanten im Blick und entwickle pragmatische Lösungen.

 

Vertragsprüfung: Analyse von Kaufverträgen und Mängellisten, Prüfung von Beschaffenheitsvereinbarungen und möglichen Ausschlussklauseln.

 

Durchsetzung von Ansprüchen: Vertretung bei arglistiger Täuschung – ob durch Verschweigen, Verharmlosung oder falsche Angaben „ins Blaue hinein“.

 

Abwehr unberechtigter Forderungen: Unterstützung von Verkäufern, die sich mit unzutreffenden Vorwürfen konfrontiert sehen. Nach § 442 BGB sind Ansprüche des Käufers ausgeschlossen, wenn er den Mangel bereits kannte.

 

Für den Käufer: Prüfung des Kaufvertrags, Identifikation verdeckter Risiken und Durchsetzung Ihrer Rechte – von Schadensersatz bis Rückabwicklung.

 

Für den Verkäufer: Gestaltung rechtssicherer Kaufverträge, Beratung zu Ihren Informationspflichten und Verteidigung gegen unberechtigte Ansprüche.

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Häufige Fragen zu Mängeln nach Immobilienkauf

Welche Rechte bestehen bei Mängeln nach dem Immobilienkauf?
Welche Rechte Käufer bei Mängeln nach dem Immobilienkauf haben, hängt vom Kaufvertrag, dem vereinbarten Haftungsausschluss, der Art des Mangels und den Umständen des Einzelfalls ab. In Betracht kommen je nach Fall Gewährleistungsrechte, Schadensersatzansprüche oder Ansprüche wegen arglistiger Täuschung.

Was gilt, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen wurde?
Bei Immobilienkaufverträgen wird die Gewährleistung häufig vertraglich ausgeschlossen. Ein solcher Haftungsausschluss schützt Verkäufer jedoch nicht in jedem Fall. Insbesondere bei arglistigem Verschweigen von Mängeln oder bei unzutreffenden Angaben kann eine Haftung dennoch in Betracht kommen.

Wann liegt arglistige Täuschung beim Immobilienkauf vor?
Arglistige Täuschung kann vorliegen, wenn ein Verkäufer einen erheblichen Mangel kennt oder für möglich hält und diesen gegenüber dem Käufer bewusst nicht offenlegt. Entscheidend sind die konkreten Kenntnisse des Verkäufers, die Bedeutung des Mangels und die Umstände der Vertragsverhandlungen.

Welche Mängel müssen Verkäufer vor dem Immobilienverkauf offenlegen?
Verkäufer müssen vor allem solche Umstände offenlegen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sein können und die der Käufer nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann. Dazu können zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, bauliche Mängel, frühere Wasserschäden oder erhebliche Sanierungsrisiken gehören.

Was können Käufer tun, wenn nach dem Kauf Feuchtigkeit, Schimmel oder andere Schäden auftreten?
Treten nach dem Kauf Feuchtigkeit, Schimmel oder andere Schäden auf, sollte zunächst geklärt werden, seit wann der Mangel besteht, ob er vor dem Kauf erkennbar war und ob der Verkäufer hiervon wusste oder hätte aufklären müssen. Eine rechtliche und tatsächliche Prüfung ist wichtig, bevor Ansprüche geltend gemacht werden.

Wie können Verkäufer auf Gewährleistungsansprüche reagieren?
Verkäufer sollten geltend gemachte Ansprüche sorgfältig prüfen lassen. Nicht jeder nach dem Kauf entdeckte Mangel führt automatisch zu einer Haftung. Entscheidend sind unter anderem der Kaufvertrag, ein vereinbarter Haftungsausschluss, die Kenntnis des Verkäufers und die Beweisbarkeit der behaupteten Mängel.

Welche Fristen gelten bei Mängeln nach dem Immobilienkauf?
Bei Mängeln nach dem Immobilienkauf können unterschiedliche Verjährungsfristen gelten. Die konkrete Frist hängt unter anderem davon ab, ob es um vertragliche Gewährleistungsrechte, Schadensersatzansprüche oder Ansprüche wegen arglistiger Täuschung geht. Deshalb sollte die Prüfung möglichst frühzeitig erfolgen.