Eigenbedarfskündigung: Was Vermieter sorgfältig begründen müssen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23 – eine praxisrelevante Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, wann ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen kann und wann stattdessen eine bloße wirtschaftliche Verwertung im Vordergrund steht.

Die Entscheidung ist besonders für Vermieter wichtig, weil Eigenbedarfskündigungen häufig angegriffen werden. Umso wichtiger ist es, den eigenen Nutzungswunsch konkret, nachvollziehbar und rechtlich sauber zu begründen.

Worum ging es in dem Fall?

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war der Vermieter Eigentümer einer Wohnung, die er selbst bewohnte. Über dieser Wohnung befand sich ein noch nicht ausgebautes Dachgeschoss. Der Vermieter plante, das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner eigenen Wohnung zu verbinden.

Während der Umbauarbeiten wollte er eine andere Wohnung im selben Haus selbst nutzen. Diese Wohnung war jedoch vermietet. Der Vermieter kündigte daher das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte er aus, dass seine bisherige Wohnung während der Bauarbeiten nicht zur Verfügung stehe und er die vermietete Wohnung deshalb selbst benötige. Nach Abschluss der Arbeiten wollte er nicht in seine bisherige Wohnung zurückkehren, sondern diese verkaufen.

Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung. Das Berufungsgericht sah darin keine wirksame Eigenbedarfskündigung, sondern eher ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse. Der Fall gelangte schließlich zum Bundesgerichtshof.

Was hat der BGH entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Prüfung zurückverwiesen.

Nach Auffassung des BGH darf eine Eigenbedarfskündigung nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil der Vermieter mit seinen Wohn- und Umbauplänen auch wirtschaftliche Interessen verfolgt. Entscheidend ist, ob der Vermieter die gekündigte Wohnung tatsächlich selbst nutzen möchte und ob dieser Nutzungswunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar begründet ist.

Der BGH stellte außerdem klar: Der Vermieter muss nicht zwingend auf die Wohnung angewiesen sein. Es reicht aus, wenn der Wunsch zur Selbstnutzung nachvollziehbar und nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Damit stärkt die Entscheidung die Position von Vermietern. Gleichzeitig bleibt es aber bei einer Einzelfallprüfung. Nicht jede Eigenbedarfskündigung ist automatisch wirksam. Der Nutzungswunsch muss konkret dargelegt und im Streitfall auch nachvollziehbar belegt werden können.

Was bedeutet das für Vermieter?

Für Vermieter zeigt die Entscheidung: Eigenbedarf kann auch in besonderen Lebens- oder Planungssituationen in Betracht kommen. Es muss nicht immer der klassische Fall sein, dass der Vermieter sofort dauerhaft selbst in die Wohnung einziehen möchte.

Eigenbedarf kann beispielsweise relevant werden, wenn der Vermieter die Wohnung benötigt:

für sich selbst,
für Familienangehörige,
für Angehörige seines Haushalts,
während einer Umbauphase,
wegen veränderter Wohn- oder Lebensplanung,
zur Neuordnung der eigenen Wohnsituation.

Wichtig ist aber: Der Eigenbedarf muss ehrlich, konkret und nachvollziehbar sein. Eine Kündigung darf nicht nur vorgeschoben werden, um einen Mieter loszuwerden oder eine Wohnung wirtschaftlich besser verwerten zu können.

Abgrenzung zur Verwertungskündigung

In der Praxis ist die Abgrenzung zwischen Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung oft schwierig.

Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts zu Wohnzwecken benötigt.

Eine Verwertungskündigung betrifft dagegen Fälle, in denen der Vermieter durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird.

Der Bundesgerichtshof macht deutlich: Nicht jede wirtschaftliche Begleitmotivation führt dazu, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Entscheidend bleibt, ob der Selbstnutzungswunsch ernsthaft im Vordergrund steht.

Für Vermieter bedeutet das: Wenn neben persönlichen Wohnplänen auch wirtschaftliche Überlegungen eine Rolle spielen, sollte die Kündigung besonders sorgfältig vorbereitet werden.

Warum die Begründung so wichtig ist

Viele Streitigkeiten über Eigenbedarf entstehen, weil die Kündigung nicht ausreichend begründet wurde. Eine bloße Formulierung wie „Ich kündige wegen Eigenbedarfs“ reicht regelmäßig nicht aus.

Vermieter sollten im Kündigungsschreiben nachvollziehbar darlegen:

wer die Wohnung nutzen soll,
warum diese Person die Wohnung benötigt,
ab wann die Wohnung benötigt wird,
weshalb gerade diese Wohnung benötigt wird,
welche Wohn- oder Lebensumstände den Bedarf begründen,
ob besondere Umstände wie Umbau, Krankheit, Familienzuwachs oder Trennung eine Rolle spielen.

Je konkreter und nachvollziehbarer die Begründung ist, desto besser lässt sich die Kündigung im Streitfall verteidigen.

Typische Fehler bei Eigenbedarfskündigungen

Vermieter sollten insbesondere folgende Fehler vermeiden:

zu pauschale Begründung der Kündigung,
unklare Angaben zur Bedarfsperson,
fehlende Erklärung des konkreten Wohnbedarfs,
widersprüchliche Angaben zur geplanten Nutzung,
Kündigung ohne ausreichende Prüfung des Mietvertrags,
Nichtbeachtung von Kündigungsfristen,
fehlende Vorbereitung auf mögliche Härtegründe des Mieters,
voreilige Räumungsklage ohne saubere Dokumentation.

Eine fehlerhafte Eigenbedarfskündigung kann dazu führen, dass ein späteres Räumungsverfahren scheitert oder sich erheblich verzögert.

Härtefallwiderspruch des Mieters

Auch bei berechtigtem Eigenbedarf kann der Mieter der Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen. Ein solcher Härtefallwiderspruch kann etwa bei hohem Alter, Krankheit, langer Mietdauer, fehlendem Ersatzwohnraum oder besonderen familiären Umständen eine Rolle spielen.

Vermieter sollten deshalb nicht nur prüfen, ob Eigenbedarf besteht, sondern auch, welche Einwände der Mieter voraussichtlich erheben könnte.

Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen ist eine sorgfältige Vorbereitung wichtig.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23 – zeigt: Gerichte dürfen den Eigenbedarf eines Vermieters nicht vorschnell verneinen, nur weil auch wirtschaftliche Überlegungen eine Rolle spielen. Der Selbstnutzungswunsch des Vermieters ist grundsätzlich zu respektieren, wenn er ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar begründet ist.

Für Vermieter ist die Entscheidung hilfreich, weil sie zeigt, dass auch komplexere Lebens- und Planungssituationen eine Eigenbedarfskündigung tragen können.

Gleichzeitig bleibt die Eigenbedarfskündigung rechtlich anspruchsvoll. Entscheidend ist immer der konkrete Einzelfall.

Beratung für Vermieter

Die Kanzlei Michaeli berät Vermieter bei der Prüfung und Vorbereitung von Eigenbedarfskündigungen. Dazu gehört insbesondere die rechtliche Bewertung des Eigenbedarfs, die Prüfung des Mietvertrags, die Formulierung der Kündigung und die Einschätzung möglicher Risiken.

Wenn Sie als Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs benötigen oder eine Eigenbedarfskündigung vorbereiten möchten, sollte die Kündigung rechtlich sorgfältig geprüft werden.

Kontaktieren Sie die Kanzlei Michaeli für eine rechtliche Prüfung Ihres Einzelfalls.