BGH zur gewinnbringenden Untervermietung: Was Vermieter wissen sollten

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 – zur gewinnbringenden Untervermietung von Wohnraum entschieden. Die Entscheidung ist besonders für Vermieter relevant, wenn Mieter eine Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten oder durch die Untervermietung Einnahmen erzielen, die über die eigenen wohnungsbezogenen Kosten hinausgehen.

Worum ging es in dem Fall?

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Mieter eine Wohnung angemietet und diese während eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts an Dritte untervermietet. Eine Erlaubnis der Vermieterin zur Untervermietung lag nicht vor.

Der Mieter verlangte von den Untermietern eine deutlich höhere Miete als diejenige, die er selbst an die Vermieterin zu zahlen hatte. Die Vermieterin mahnte den Mieter wegen der unerlaubten Untervermietung ab und kündigte anschließend das Mietverhältnis. Schließlich kam es zum Räumungsprozess.

Der Fall gelangte bis zum Bundesgerichtshof.

Was hat der BGH entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 – klargestellt, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung nicht besteht, wenn die Untervermietung der Gewinnerzielung dient.

Zwar kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung haben. Das gilt insbesondere dann, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, etwa weil der Mieter seine Wohnkosten reduzieren möchte.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs geht es bei der Untervermietung jedoch nicht darum, dem Mieter eine zusätzliche Einnahmequelle zu verschaffen. Eine Untervermietung, die über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus auf Gewinn gerichtet ist, kann deshalb anders zu bewerten sein.

Im konkreten Fall bestätigte der Bundesgerichtshof im Ergebnis die Entscheidung zugunsten der Vermieterin. Das Räumungsurteil wurde rechtskräftig.

Was bedeutet das für Vermieter?

Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern in Fällen, in denen Mieter eine Wohnung ohne Zustimmung untervermieten und hieraus einen erheblichen wirtschaftlichen Vorteil ziehen.

Für Vermieter ist wichtig: Nicht jede Untervermietung ist unzulässig. Ebenso führt nicht jede Pflichtverletzung automatisch zu einer wirksamen Kündigung. Entscheidend ist immer der konkrete Einzelfall.

Vermieter sollten insbesondere prüfen lassen:

Wurde die Wohnung oder ein Teil der Wohnung an Dritte überlassen?
Lag eine Erlaubnis zur Untervermietung vor?
Hat der Mieter vorher eine Erlaubnis beantragt?
Welche Miete verlangt der Mieter von den Untermietern?
Dient die Untervermietung nur der Kostendeckung oder der Gewinnerzielung?
Wurde der Mieter bereits abgemahnt?
Kommt eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung in Betracht?
Ist eine Räumungsklage erforderlich?

Gerade wenn der Mieter die Wohnung faktisch wie ein Geschäftsmodell nutzt, kann für Vermieter Handlungsbedarf bestehen.

Warum sollten Vermieter nicht vorschnell kündigen?

Auch wenn die Entscheidung des Bundesgerichtshofs für Vermieter hilfreich ist, sollte eine Kündigung nicht übereilt ausgesprochen werden. Eine fehlerhafte Kündigung kann dazu führen, dass eine spätere Räumungsklage scheitert oder sich erheblich verzögert.

Vor einer Kündigung sollten Vermieter daher sorgfältig prüfen:

Ist die Untervermietung ausreichend nachweisbar?
Gibt es Belege für die Höhe der verlangten Untermiete?
Wurde der Mieter zur Stellungnahme aufgefordert?
Ist eine Abmahnung erforderlich oder sinnvoll?
Sind die Kündigungsgründe rechtlich tragfähig?
Sollte neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise ordentlich gekündigt werden?
Sind alle Fristen und Formerfordernisse eingehalten?

Besonders im Wohnraummietrecht gelten hohe Anforderungen an die Wirksamkeit einer Kündigung. Deshalb sollte der Sachverhalt vor weiteren Schritten rechtlich geprüft werden.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23 – zeigt deutlich: Die Untervermietung einer Wohnung ist kein Freibrief für den Mieter, aus der angemieteten Wohnung Gewinn zu erzielen.

Für Vermieter kann die Entscheidung vor allem dann relevant sein, wenn der Verdacht besteht, dass der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis weitervermietet, überhöhte Untermieten verlangt oder selbst nicht mehr in der Wohnung lebt.

Gleichzeitig bleibt die rechtliche Bewertung einzelfallabhängig. Es muss geprüft werden, ob eine erlaubte oder unerlaubte Untervermietung vorliegt, welche Beträge gezahlt werden, ob eine Gewinnerzielung vorliegt und welche Reaktion des Vermieters rechtlich sinnvoll ist.

Beratung für Vermieter

Die Kanzlei Michaeli berät Vermieter bei Fragen zur Untervermietung, zur Prüfung mietvertraglicher Pflichtverletzungen, zur Vorbereitung von Kündigungen und zur Durchsetzung von Räumungsansprüchen.

Wenn Sie als Vermieter den Verdacht haben, dass Ihre Wohnung unerlaubt oder gewinnbringend untervermietet wird, sollte der Sachverhalt rechtlich geprüft werden, bevor weitere Schritte eingeleitet werden.

Kontaktieren Sie die Kanzlei Michaeli für eine rechtliche Prüfung Ihres Einzelfalls.