BGH zu Maklerkosten: Wann eine Provisionsvereinbarung unwirksam sein kann

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24 – eine wichtige Entscheidung zur Verteilung von Maklerkosten beim Immobilienkauf getroffen. Das Urteil ist besonders relevant, wenn der Makler ursprünglich nur von einer Partei beauftragt wurde, die Maklerkosten aber später ganz oder überwiegend von der anderen Partei getragen werden sollen.

Für Käufer, Verkäufer und Maklerunternehmen kann eine solche Gestaltung erhebliche finanzielle Folgen haben. Denn eine unzulässige Vereinbarung über Maklerkosten kann insgesamt unwirksam sein.

Worum ging es in dem Fall?

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten Käufer ein Grundstück mit einer Doppelhaushälfte erworben. Mit der Vermittlung des Verkaufs hatte die Verkäuferin ein Maklerunternehmen beauftragt.

Für die Vermittlung entstand zugunsten des Maklerunternehmens gegenüber der Verkäuferin ein Maklerlohnanspruch in Höhe von 25.000 Euro. Der ursprünglich vorgesehene Kaufpreis wurde um diesen Betrag reduziert. Gleichzeitig verpflichteten sich die Käufer gegenüber dem Maklerunternehmen zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe.

Die Käufer zahlten den Betrag zunächst. Später verlangten sie die Rückzahlung. Sie machten geltend, die Vereinbarung verstoße gegen die gesetzlichen Regeln zur Verteilung von Maklerkosten.

Der Fall gelangte bis zum Bundesgerichtshof.

Was hat der BGH entschieden?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Käufer den gezahlten Maklerlohn vollständig zurückverlangen konnten.

Nach Auffassung des BGH lag ein Verstoß gegen § 656d BGB vor. Diese Vorschrift betrifft Fälle, in denen nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus den Makler beauftragt hat und die andere Partei dennoch zur Zahlung von Maklerkosten verpflichtet werden soll.

Wichtig ist: Die Partei, die den Makler nicht beauftragt hat, darf nicht stärker belastet werden als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat. Wird der Käufer dennoch zur Zahlung des vollen Maklerlohns verpflichtet, obwohl der Makler allein für den Verkäufer tätig war, kann die Vereinbarung unwirksam sein.

Der BGH hat außerdem klargestellt, dass in einem solchen Fall nicht einfach eine Reduzierung auf die Hälfte erfolgt. Vielmehr kann die gesamte Vereinbarung über die Maklerkosten nichtig sein.

Was bedeutet das für Käufer?

Für Käufer ist die Entscheidung besonders wichtig, wenn sie beim Erwerb einer Immobilie Maklerkosten zahlen sollen, obwohl der Makler ursprünglich von der Verkäuferseite beauftragt wurde.

Prüfungsbedürftig sind insbesondere Fälle, in denen:

der Verkäufer den Makler beauftragt hat,
der Käufer später die Maklerprovision übernehmen soll,
der Kaufpreis angeblich wegen der Maklerprovision reduziert wurde,
der Käufer eine gesonderte Vereinbarung mit dem Makler unterschrieben hat,
der Verkäufer selbst keine Maklerprovision gezahlt hat,
unklar ist, ob die Maklerkosten gesetzlich zulässig verteilt wurden.

Käufer sollten deshalb nicht automatisch davon ausgehen, dass eine Provisionsforderung wirksam ist, nur weil sie schriftlich vereinbart wurde oder bereits gezahlt worden ist.

Was bedeutet das für Verkäufer?

Auch Verkäufer sollten die Entscheidung beachten. Wer einen Makler beauftragt, kann die Maklerkosten nicht beliebig auf die Käuferseite verlagern.

Eine Gestaltung, bei der der Käufer wirtschaftlich die volle Provision übernimmt, kann rechtlich problematisch sein. Das gilt auch dann, wenn der Kaufpreis entsprechend reduziert wird.

Für Verkäufer ist daher wichtig, dass Maklervertrag, Kaufvertragsgestaltung und Provisionsvereinbarung rechtlich zusammenpassen. Andernfalls kann es später zu Streitigkeiten zwischen Käufer, Verkäufer und Maklerunternehmen kommen.

Was bedeutet das für Maklerunternehmen?

Für Maklerunternehmen ist das Urteil besonders relevant. Fehler bei der Gestaltung von Provisionsvereinbarungen können dazu führen, dass ein Provisionsanspruch nicht durchsetzbar ist oder bereits gezahlte Provision zurückgezahlt werden muss.

Maklerunternehmen sollten insbesondere prüfen:

Wer hat den Makler ursprünglich beauftragt?
Handelt es sich um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses?
Handelt der Käufer als Verbraucher?
Soll der Käufer Maklerkosten übernehmen?
Bleibt die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet?
Gibt es gesonderte Vereinbarungen zwischen Makler und Käufer?
Ist die Provisionsvereinbarung klar, transparent und gesetzeskonform?

Gerade bei Immobiliengeschäften mit Verbrauchern sollten Provisionsmodelle und Vertragsmuster sorgfältig geprüft werden.

Warum ist das Urteil praktisch wichtig?

Das Urteil zeigt, dass die gesetzlichen Regeln zur Maklerprovision nicht nur Formalien sind. Sie sollen verhindern, dass Maklerkosten einseitig auf diejenige Partei verlagert werden, die den Makler nicht beauftragt hat.

Für die Praxis bedeutet das: Es reicht nicht immer aus, eine Zahlungspflicht vertraglich festzuhalten oder wirtschaftlich mit einer Kaufpreisreduzierung zu begründen. Entscheidend ist, ob die gesetzlichen Vorgaben zur Verteilung der Maklerkosten eingehalten wurden.

Das kann sowohl für Käufer als auch für Maklerunternehmen erhebliche finanzielle Folgen haben.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. März 2025 – I ZR 138/24 – macht deutlich: Provisionsvereinbarungen beim Immobilienkauf sollten sorgfältig geprüft werden.

Für Käufer kann sich eine Prüfung lohnen, wenn sie eine Maklerprovision gezahlt haben, obwohl der Makler ursprünglich von der Verkäuferseite beauftragt wurde.

Für Maklerunternehmen ist das Urteil ein Anlass, bestehende Vertragsmuster und Provisionsmodelle zu überprüfen.

Für Verkäufer zeigt die Entscheidung, dass eine Weitergabe von Maklerkosten an den Käufer nicht beliebig möglich ist.

Beratung im Maklerrecht

Die Kanzlei Michaeli berät Käufer, Verkäufer und Maklerunternehmen bei Fragen zur Maklerprovision, zur Wirksamkeit von Provisionsvereinbarungen und zur Durchsetzung oder Abwehr von Zahlungsansprüchen.

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